不動産についてなどあれこれ②とちょっとええ事言うてますｗ
ぜーんぶ自分次第。ぜーんぶ自己責任。
昨日あんなことがあってブログあげられへんかったのも言い訳ならんし
なんぼ巻き込まれたから言うて、結局、自分の責任やし
なんかしらの原因と結果があったんやろうけど…
あっ！(・・;)どうも、こんばんわ！
たくんです(@_@)
気付いたら独り言いうてました(・.・;)
よくあるんです。。。
一人でしゃべりながら仕事をすること。。。
昨日はあげれませんでした(:_;)
朝かえって来てそのまま仕事で今日のパフォーマンスは腐ってます(+_+)
はい！！！
ネガはここまでにして
今日も先週の続きになります☆
というのも、今日、仲介業者の営業マンにあることを相談されまして。。。
どこどこ周辺の土地を仕入れ出来そうなのですが
仕入、販売はいくらぐらいが目安ですかね。。。。。
って、おい！
上司に聞け！てか素人か！ｗｗｗ
って話です(-_-;)
でも心優しい僕は疲れていても丁寧に答えてしまうのです(^^♪
嫌われたくないから。。。←本音ｗ
金融商材ほどではないですが
不動産の相場はまあまあ変動します。
不動産の価格変動については、後日詳しく書くかもしれませんが
数か月前の価格とは大幅に変わっているケースもあります。
そこで知恵をさずけました☆
と言っても大げさなものではなく
営業としての基礎的な視点や提案力の話です。
その提案をするためには知識はもちろん必要ですが(^_^;)
まず不動産には用途地域という決まりがあります。
簡単に言うと
この地域には住宅は建てれないや、工場はダメ！
などのルールです。
その相談された地域というのが
周りに数棟ホテルも立っている場所でした。
立地としては良い場所で、建設をしかけるなら
ホテルかレジデンス（マンション）しかありません。
50坪程度で角地でも無かったので
僕はホテル建設のプラン組を頭の中で想定したら？と伝えました。
というのも、先日書きましたが
ホテルは運営によります。
つまり運営がうまく言っていれば
相場より少し高い金額でも売りやすくなります。
その場所で50坪程度なら
最低でも6階建のホテルを建設でき
2階～6階で個室を作れば20室ほど出来上がります。
ここからは内装など、運営会社によりますので
最悪の想定の基準で計算していきますが
１室単価を1万円と想定し、稼働率100％で20万円/日です。
20万円×30日で600万円/月です。
稼働率を仮に70％で計算すると420万円になります。
その420万円の50％がサブリースの契約金額と想定すると
運営会社がサブリースで借りてくれるのは
210万/月となります。
210万×12か月で
年間収入が2520万円となります。
利回り8％での販売とした場合
ホテルの売買価格が３億1500万円になります。
建設費用と内装費用の想定を２億円として
この場合だと、土地仕入れのボーダーが1億円になります。
ただし上記は、かなり低く見積もりすぎた概算で
その土地は相場でいっても余裕で１億は超えてきますｗｗｗ
実際は8階建て30室以上で
サブリースも360万円/月ほどまで伸ばせます。
その分建設費用も２億5000万円くらいまでいきますが
仮に土地仕入れに１億5000万円かかったとしても
利益が残る計算になります。
これはただの一例で
要は僕が彼に伝えたかったのは
営業なら相場に捉われるな！
ということでした(^_^;)
小売業のように
あらかじめ定価が決まっているようなものは難しいですが
不動産は特に
立地さえ良ければ
提案の仕方や目線の角度で通常より高くても販売することは可能です。
販売した後に
ご納得いただける形で買主様が喜んでくだされば良いのです(^o^)
どんな営業にも通ずることですよね☆
ちょうど昨日、面白い話を聞きました(^^)/
前の会社の社長の昔話なのですが
その方は10年以上前、教材販売をしておられました。
教材価格は80万円。
テレアポや飛び込みでの営業で普通に売れるものではありません。
しかし、その方はトップセールスマンでした。
とんでもなく話を端折りますが（笑）
その方は80万円の教材という商品を売っていたのではなく
親がその80万円を支払うことによって
子供が覚悟を決めて勉強に挑み
またその時に勉強を頑張った、挑戦したという
親子の覚悟と経験を売っていたそうです。
もちろん販売した後も
お子さんの話を聞いたり、励ましたりなどの
アフターケアはあったみたいですが
クレームなどは一つも無かったとのことです。
お金を支払うということは
信用の対価であり、ありがとうの対価であります。
それが、美への投資なのか、趣味への投資なのか
便利への投資なのか、未来への投資なのか、、、
形は様々ありますが
どう喜んでいただくか？
どう納得していただくか？
そこに熱を費やすことこそが
営業冥利につきるというものだと
僕は思っています。
なんか、カッコつけましたがｗｗｗ
売る事ばかり、金儲けばかりを考える営業マンは２流以下です。
もちろん営業の世界では
売る事こそが正義なのですが(^_^;)
でも、そういった視点で継続して努力しなければ
一流の営業マンにはなれません。
頑張りましょう！！！！
って何の話やねん！って話ですが。。。
話って単語多いなぁ(・・;)
不動産から営業マンとは？
みたいな展開になったことを自分でも驚いていますｗ
今日もだいぶ散らかしましたが
また明日からしっかり継続して
なるべく毎日ｗ
書いていけるように、僕自身も頑張ります(*^^)v
ではでは、、、
散らかしブログってタイトルに変えよかな。。。
